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天风证券股份有限公司鲍荣富，王雯近期对万科A进行询查并发布了询查阐发《2023年报点评：直面压力，安全为先》，本阐发对万科A给出买入评级，刻下股价为7.99元。
万科A(000002)
事件：公司发布2023年年报，公司23年实现营业收入4657.39亿元，同比-7.56%；归母净利润121.63亿元，同比-46.39%；基本每股收益1.03元/股，同比-47.25%。
行业波动事迹承压，减值计提范畴较大。收入端，公司23年实现营业收入4657.39亿元，同比-7.56%；Q4单季度实现营收1754.31亿元，同比+5.6%，约占全年营收的37.67%。分业务看，23年房地产诞生及关系金钱筹谋、物业就业业务永诀占比营收92.3%、6.3%，较22年永诀-1.1pct、+1.2pct。利润端，归母净利润121.63亿元，同比-46.39%，主要因1）诞生业务结算范畴和结算毛利率下落；2）部分诞生技俩计提减值；3）投资收益减少，同比下滑34.7%至26.9亿元。公司23年总金钱减值吃亏较22年末加多30.40亿元至34.89亿元。公司23年毛利率15.23%（未扣除税金及附加，下同），较22年下落3.47pct，其中诞生、物业毛利率永诀为15.41%、14.96%，较22年永诀-4.37pct、+0.54pct。事迹解决层转头事迹下滑原因包括1）范畴彭胀期部分投资判断过于乐不雅；2）筹谋业务资金占用大等。公司当作行业标杆，在完成减值计提、理清历史职守后，咱们期待其安全卓绝周期，待行业回稳后在新发展阶段领跑并引颈高质料转型。
销售郑重行业领跑，投资追求回款终了。销售端，公司23年实现条约销售面积2，466.0万平常米，条约销售金额3，761.2亿元，永诀同比下落6.2%和9.8%，克而瑞全口径/权柄销售额排行行业第2/3，权柄比例65%，领跑行业。为止23年末，公司已售未结面积、金额
永诀为2，338.6万平、3，604.4亿元，较22年末永诀下落30.4%、32.0%，待结转范畴大、
事迹具备撑持。拿地端，公司聚焦有竟然需求、投资终了度高的技俩，全年累计得到新技俩43个，总筹画计容建面596.0万平，权柄计容筹画建面333.3万平，权柄比例55.9%；权柄地价总数约463.2亿元，投资强度19.0%。新增技俩平均地价为13，899元/平，技俩主要漫衍在北京、上海、杭州等主要城市，土储质料优质。
货币资金缩减，积极应酬债务。债务端，为止23年末，公司剔预后金钱欠债率65.5%，净欠债率54.7%，现款短债比1.6；公司有息欠债3，200.5亿元，顶牛贷占总金钱的比例21.3%，有息欠债中，一年内到期的有息欠债624.2亿元，占比19.5%；货币资金998.1亿元，可隐敝短债，但较22年末减少374亿元。分融资对象看，银行借钱、应付债券、其他借钱永诀占比61.7%、24.8%、13.5%。分境表里看，境内、境外欠债永诀占比80.3%、19.7%。当今境外24年仅Q2还有到期债券，到期金额折合东谈主民币约56亿元，公司已提前驱动了关系置换和还款准备使命。融资端，23年新获融资897亿元中，境内融资766亿元，融资空洞股本3.61%，融资资本保持低位。
筹谋业务明白精采，期待融资闭环买通。23年，1）物业就业：万物云实现营业收入334.2亿元，同比+10.2%；蝶城实现恶果擢升，带动住宅物业毛利率擢升3.5pct。2）仓储物流：物流业求实现筹谋收入（含非并表技俩）41.8亿元，同比+17.2%，其中高标库营业收入23.0亿元，同比+6.3%，保持精采增速。3）租借住宅：租借住宅业求实现营业收入（含非并表技俩）34.6亿元，同比+6.8%，实现举座盈利。4）交易运营：交易业务营业收入（含非并表技俩）91.1亿元，同比+4.6%。其中，印力解决的交易技俩营业收入57.0亿元，同比+4.1%，出租率94.8%，同比提高1.6pct。同期，公司紧握REITs、不动产私募投资基金等契机，中原万纬仓储物流基础体式REIT和中金印力销耗REIT已认真插足申报/刊行阶段。
投资冷落：公司当作行业标杆，在完成减值计提、理清历史职守后，咱们期待其安全卓绝周期，待行业回稳后在新发展阶段领跑并引颈高质料转型。斟酌行业波动影响，咱们调整公司
24-25年归母净利润至91.9、95.0亿元（前值：234.98、240.06亿元），新增斟酌26年
归母净利102.8亿元，保管“买入”评级。
风险教导：行业战略变动不足预期、房屋销售不足预期、宏不雅经济不足预期
证券之星数据中心凭证近三年发布的研报数据蓄意，广发证券谢淼询查员团队对该股询查较为深刻，近三年斟酌准确度均值为50.65%，其斟酌2024年度包摄净利润为盈利172.21亿，凭证现价换算的斟酌PE为5.55。
最新盈利斟酌明细如下：
该股最近90天内共有18家机构给出评级，买入评级12家，增持评级6家；往时90天内机构主张均价为12.5。
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